相続対策としての収益物件活用・不動産購入で相続税を節税

相続対策としての収益物件活用・不動産購入で相続税を節税

相続対策として不動産に投資する

現金や不動産などを所有する人が亡くなった場合に、それらの資産を被相続人に引き継ぐことを「相続」といいます。現金や不動産の他、株や外貨といったものも引き継ぐ資産の対象になります。しかし、このような遺産を引き継ぐ場合には「相続税」がかかります。
 

不動産を購入して節税できる理由

この「相続税」は、固定資産税評価額に基づいて課税が行われます。この固定資産税評価額には絡繰りがあって、たとえば現金を1億円持っている場合は、その1億円すべてが課税対象となりますが、その1億円でマンションを購入した場合、そのマンションの固定資産税評価額に対し課税されることになります。
 
現金はそのまま相続すれば、額面通りの評価。現金は劣化しないですからね。では、不動産はというと、経年劣化などがありますから財産としては価値が下がるでしょう。しかし、収益物件を活用する相続税対策の絡繰りは、この固定資産税評価額にあるのです。
 

時価と固定資産税評価額

1億円でマンションが売買されていても、そのマンションの固定資産税評価額が1億円なわけではありません。固定資産税評価額は、あくまでも評価額であり、売主と買い手の間で合意がある限り、そのマンションをいくらで売買しようが法律的な問題はありません。
 
たとえば、1億円で売買されているマンションの固定資産税評価額が3000万円だったとすると、そのマンションに対する課税対象額は3000万円になります。現金で1億円を持っているよりも、不動産を購入する方が大幅な節税になるのです。
 
これは、実際の売買価格よりも、固定資産税評価額が大幅に安い不動産を購入することで実現できる節税対策です。
 

金額に差が付く理由

相続する資産の中でも、土地や建物といった不動産は、評価することが難しい資産です。その理由はかんたん。現金や株、外貨、金、銀、宝石、これらはすべて取引所があり、資産価値をかんたんに評価することができます。しかし、不動産については、このような取引所は存在しません。
 
不動産の資産評価は前述の通り、固定資産税評価額を用います。これは、周辺の不動産がいくらで取引されているかにかかわらず、税額を計算するための、あくまでも評価額。実際の取引価格と比較して大幅に安いこともあるのです。
 
同額の現金と不動産。固定資産税評価額の安い不動産であれば、合法的に、しかも大幅に節税が可能なのです。1億円の値段が付いている不動産の場合なら、固定資産税評価額はその半分というケースも多くあります。
 
収益物件は、土地とその上に賃貸物件があることで「貸家建付地」とされます。「貸家建付地」は税が優遇されています。これは「土地」の上に、既に人に貸している物件があるため、更地のままの土地よりも評価が下がることに起因しています。収益物件を取得するだけでも節税対策になるのですが、固定資産税評価額の大幅に低い不動産であれば、さらに大きな節税対策となります。
 

借入金は家賃で支払う

相続税対策で収益物件を手に入れる場合、借り入れをすることで税対策になると考えている方がいらっしゃいますが、相続税対策にはなりません。借り入れをすれば一定額を確保することは可能ですので、借り入れをする意味が無いわけではありません。
 
借り入れをして収益物件を手に入れることで数々のメリットが生まれます。借入金の返済は家賃収入でまかなうことができる。これもひとつのメリットでしょう。しかし借り入れは、今回のテーマである相続税の節税対策に効果はありません。

京都の収益物件